婚姻房产纠纷
1、婚前个人房产所有权确认
婚前房产的确认有两个关键的时间点:一是“婚前”到“婚后”的时间点;二是“购房”时间点和首付款支付时间点,即什么时候开始视为购买房产成功。对于前者,答案很简单。即夫妻双方自领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点,而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。对于后者,比较困扰,在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点?例如:在婚前签了购房合同,付了首期款,婚后才进行按揭贷款,并办了《房产证》,那哪个才是“购房时间点”?有人认为,鉴于房产在法律上属于不动产的范畴,而根据我国相关法律的规定,购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续并取得《房产证》之日。因此,认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为,判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付,还是婚后以共同财产支付的。实际上,上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了,因此由此得出的结论也有失偏颇,考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性,应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点,签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。
2、婚前个人房产婚后还贷纠纷
在认定婚前个人房产的基础上,婚后男女双方共同还贷或者一方以收入进行还贷,首付款应该视为首付款一方的个人财产;婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为夫妻共同财产。如果在离婚的时候,仍然有房贷没有还清,则视为产权人的个人债务。注意:共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部分不应认定为夫妻共有财产。
《婚姻法司法解释(三)》第十条夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
3、婚前出资婚后未署名纠纷
婚前双方均出资购房,婚后该房产只落在一人名下,根据个案情形的不同,法院会有不同的处理方式。
如果双方属于同居期间,且财产发生混同,法院基本会按共同生活期间、以结婚后共同使用为目的,作为共同财产处理,通常不作为按份共有处理。如果非同居期间购房,那么法院一般认定为一方财产,根据《上海市高级人民法院适用婚姻法解释二的指导意见》的第六条的规定,“对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时,其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务,为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。”
婚前一方出资购房,房屋落在对方名下,如提供证据证明原因系出资方不具备购房条件,才以对方名义购房,则可按共同共有处理。如果没有特殊情形,多会视为以结婚为目的的赠与,按登记方个人财产处理。
4、婚前出资婚后署名纠纷
婚前双方均以婚前个人财产出资购房,婚后房屋落在双方名下,且未有其他书面约定,则法院会根据双方结婚时间的长短,双方对家庭做出的贡献以及是否生育子女等情形综合判断房屋性质。
5、婚前房产婚后加名纠纷
婚后加名视为对对方的赠予,具体比例则由法院根据双方结婚时间的长短,双方对家庭做出的贡献以及是否生育子女等情形综合认定具体的分割比例,除有特殊情况,一般以30%-50%的比例分配为常见。
6、父母出资房产分割纠纷
6.1、婚后一方父母全额出资买房,产权登记在出资子女名下,这种情况下,视为出资父母对自己子女的赠与,该房产应认定为出资方子女的个人财产,不能视为夫妻共同财产进行分割。
6.2、婚后一方父母出资买房,产权登记在另一方名下,此种情况,有着赠与夫妻双方的意思。因此,除非有证据证明婚后父母一方出资买的房子是赠与自己的子女的,在离婚房产分割时,一般认定为夫妻共同财产。
6.3、婚后父母双方出资买房,产权登记在一人名下,这种情况在实践中也较为常见,而且争议最多。我国婚姻法对此种情况规定,购买的房产可认定为双方按照各自父母的出资份额享有房子的所有权。也就是说,在离婚房产分割时,应该考虑父母的出资额进行分割。
6.4、婚后父母双方出资买房,产权登记在双方名下,该种情况可视为夫妻共同财产,离婚房产分割时按照夫妻共同财产进行分割。但因为法院的意见目前不一致,因此涉及到该财产分割时,法院的判决也并非一致,还是需要综合婚姻情况进行判断。
6.5、婚后按揭购房,一方父母出首付款,产权登记在自己子女名下,由夫妻共同还贷的,此种情形,首付款可以认定为只赠与出资父母的子女,离婚房产分割时,房产应认定夫妻共同财产。
7、婚后房屋置换纠纷
这个问题应当拆分考虑:
一、婚前房产价值。依照婚姻法及其司法解释的相关规定,婚前的房产价值部分应当归原所有权人所有。二、置换收益。用婚前房产出卖后再置换的,必定会有收益或者差额;这一部分应当视为夫妻一方投资所得的收益,夫妻关系存续期间一方的收入或者收益应当视为夫妻共同财产,由夫妻共同所有。
三、置换后增值部分,这部分应当由夫妻共同所有。
至于分割:一般情况下有夫妻双方平均等额分割,特殊情况下不等额分割,具体根据案件情况由法院自由裁量。
8、动拆迁房分割纠纷
第一、被拆迁房屋是夫妻双方共有财产,在婚姻期间被拆迁,双方均登记为拆迁安置房屋的产权人。由夫妻共有的房屋拆迁所得的拆迁安置房作为夫妻共同财产,这是毫无疑问的,在此将不作赘述。
第二、被拆迁房屋是夫妻一方婚前所有财产,在婚姻期间被拆迁。
第一种情况:另一方作为安置人口享受拆迁补偿,双方均登记为拆迁安置房的产权人。
第二种情况:另一方未作为安置人口享受拆迁补偿,双方均登记为拆迁安置房的共同共有人。
第三种情况:另一方未作为安置人口享受拆迁补偿,且未登记为拆迁安置房的共同共有人。
9、公租房分割纠纷
离婚公租房分割时,双方可以协商,就公租房由谁继续居住达成协议。在达成协议时,可以签订一份公租房分割协议书,确定由哪方居住。居住年限是多少,并对另一方如何补偿。
未达成协议的情况下,
(1)离婚后,双方均有权承租的:
①婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上;
②婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工;
③一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款;
④婚后经一方或双方申请取得公房承租权;
⑤婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权等。
此时,夫妻双方均可承租公房,因此在分割时,一般依照下列原则予以处理:
①照顾抚养子女的一方;
②男女双方在同等条件下,照顾女方;
③照顾残疾或生活困难的一方;
④照顾无过错一方。对于夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方对另一方可给予适当的经济补偿。
(2)夫妻一方可以继续承租的公租房:
离婚时,夫或妻一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的,人民法院可调解或判决其暂时居住,暂住期限一般不超过两年。在暂住期间,暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。离婚时,一方对另一方婚前承租的公房无权承租,另行租房经济上确有困难的,如承租公房一方有负担能力,应给予一次性经济帮助。